• Felipe Pierozan

Direito Imobiliário: Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta

Adquiriu um imóvel ainda na planta e a obra atrasou, o que fazer nesta situação? Esperar ou desfazer o contrato?

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Em primeiro lugar, deve-se avaliar a sua situação patrimonial e a da construtora, tendo como relevância os seus objetivos em relação ao imóvel, se é para uso pessoal ou investimento.


Há a opção de aguardar a entrega do bem e, posteriormente, exigir indenização pelo atraso ou, de imediato, se distratar o contrato. É necessária uma avaliação sobre qual é melhor negócio jurídico do momento, em especial frente a um cenário de incertezas (solvência / insolvência).


Direitos do comprador do imóvel frente ao atraso na entrega da obra


A entrega do imóvel estava prevista para o início do ano, tendo um prazo de tolerância de 180 dias. Passamos da metade do ano e o imóvel ainda não foi entregue. Quais são os direitos do comprador?


Se o promitente comprador/consumidor aguardar a entrega do empreendimento e das chaves, terá direito normalmente a multa moratória e também a compensatória, pelo atraso na entrega da obra. Isso deve ao fato de que haverá uma quebra contratual e da expectativa de posse do bem.


O atraso no recebimento das chaves acarreta uma evidente perda patrimonial, seja por não poder usufruir de forma direta residindo ou explorando uma atividade comercial. Seja de forma indireta, deixando de locar o imóvel.


Logo, o atraso gera o dever de a construtora indenizar.


Atualmente não é possível cumular multas com lucros cessantes (locativos), conforme tema 970 do STJ. Todavia, há a possibilidade de inversão de cláusula penal (multas) fixadas exclusivamente em desfavor do Consumidor.


Diante deste cenário, deve-se estabelecer o equilíbrio contratual, compensando o comprador pelos danos suportados.


Há entendimento firmado de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (tema 970 do STJ)


Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (tema 971 STJ). A chamada inversão de cláusulas.

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Distrato por culpa da construtora


A não entrega da obra/imóvel no prazo estipulado em contrato, ultrapassado o prazo de tolerância que costuma ser de 180 dias, pode levar o consumidor a desfazer o contrato e reaver a integralidade das parcelas pagas de uma vez só (Súmula 543 do STJ), com correção monetária a contar de cada vencimento (desembolso).


Neste caso, de mora da promitente vendedora, as partes devem retornar ao estado anterior ao negócio (status quo ante), sem que haja prejuízo adicional ao comprador.


Conforme entendimento Sumulado pelo STJ (543) “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”

Distrato por culpa do consumidor adquirente


O Adquirente que desiste da compra do imóvel terá um percentual do valor total pago retido. No entanto, convém observar que o valor de retenção não poderá ser abusivo como, exceder 50% ou mais.


Muito embora possa constar no contrato cláusula neste sentido, havendo abusividade, pode-se questionar judicialmente uma readequação do contrato, nulidade de cláusulas abusivas e minoração do percentual de retenção do valor pago. Ou seja, há o evidente direito de a construtora reter parte do valor, contudo, não há autorização e nem espaço para o enriquecimento indevido.


Portanto, em caso de abusividade no encerramento do contrato (por culpa de quem quer que seja), o equilíbrio da relação poderá ser revisto pelo Judiciário.

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