• Felipe Pierozan

Contratos de Locação Comercial e a Covid-19

Há muitos caminhos que podem ser trilhados (amigavelmente ou de forma litigiosa)



Em tempos de pandemia, decretos do Poder Executivo vêm afetando diversos negócios. A orientação é para que todos fiquem em casa e estabelecimentos de segmentos não essenciais mantenham-se fechados. Com isso, preocupações e dúvidas surgem de todos os lados para contornar as consequências.


Estamos diante de situação extraordinária causada pela pandemia, que não se pode evitar ou impedir. Seja por medidas de polícia adotadas pelo Estado, que determinam o fechamento de estabelecimentos e o afastamento social, seja pelo próprio comportamento do cidadão/locatário que se isola socialmente, por conta do risco de contaminação ou mesmo para preservação da sua saúde e de terceiros.



Trata-se de situação que gera a impossibilidade de cumprir a obrigação originariamente assumida, sem, no entanto, que haja culpa (em sentido amplo) do devedor. Estamos diante da Teoria da Imprevisão, em que pode-se cogitar a resolução do contrato, por conta de caso fortuito e força maior, prevista no artigo 393, § único, do Código Civil, com o rompimento do nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias (artigo 396 do Código Civil – ausência de Mora). Pode-se pensar, ainda, na aplicação do art. 317 do C.C (motivos imprevisíveis e desproporção manifesta, poderão ser corrigidas pelo Juiz).


Diante do quadro instaurado, das incertezas geradas pela crise, foi aprovado no Senado Federal o Projeto de Lei nº 1179/20 (remetido à Câmara dos Deputados em 13/04/20) vedando a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas após 20 de março de 2020 (se estendendo até o fim da pandemia).


Desta forma, antes de qualquer medida, o diálogo entre as partes é o mais indicado. Além das regras ordinárias, bom senso, boa-fé, preservação dos contratos, o art. 18 da Lei das locações (nº. 8.245/91), por exemplo, permite às das partes, de comum acordo, fixar um novo valor para o aluguel.


Portanto, há muitos caminhos que podem ser trilhados (amigavelmente ou de forma litigiosa).


Há precedentes recentes de decisões judiciais suspendendo algumas cláusulas dos contratos de aluguel durante a pandemia (25ª Vara Cível de Brasília), como também suspendendo totalmente a obrigação de pagamento de aluguéis de estabelecimentos comerciais (28ª Vara Cível de São Paulo). Neste link (migalhas.com.br), possível verificar a íntegra de outras três decisões recentes, envolvendo Aluguel em Aeroporto, Lojas em Shopping e Escritório de Advocacia.


Cabe ressaltar, todavia, que embora neste momento os contratantes não possam cumprir a obrigação da forma originária assumida, não significa que não tenham interesse no cumprimento da obrigação e no recebimento da contraprestação.

Diante das incertezas e do legítimo interesse de locador e locatório, o primeiro caminho indicado a se seguir é a negociação comercial, na busca do equilíbrio econômico financeiro do contrato.


Visando atender mutuamente os interesses de ambos os contratantes. Persistindo o impasse, aí sim, avalia-se o cenário do processo. O momento é de Reflexão e de medidas pontuais para salvaguardar os interesses mediatos e futuros dos sujeitos do contrato.


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- (Re) Negociação e a Validade da Assinatura Eletrônica

- Importância da Constituição Prova por Diversos Meios


Referências:

Migalhas, Planalto.Gov, Sebrae e Senado Federal.


Código Civil (Lei 10.409/2002)


Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.


Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.


Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.


Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.


Lei das Locações (8.245/1991)


Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.


Projeto de Lei n° 1179, de 2020 - Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)



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